이제 봄철 이사철이 다가 온다. 당진은 유입인구가 증가하다 보니 전, 월세를 구하기가 상당히 어려운 것이 현실이다. 이런 상황에선 선택의 폭이 좁아지고, 꼼꼼히 따져보아야 할 것들을 간과하여 버리는 경우가 종종 생기게 된다. 인터넷으로 실시간 등기부등본 열람이 가능하기 때문에 보증금을 날렸다는 등의 얘기는 많이 줄어들었지만 아직도 그런 경우가 생기고는 있다.
이번 2월11일자 경매 건에서도 그런 경우가 있었는데, 대상아파트 15평짜리였다. 감정가 3500만원에 낙찰가는 3800만원이었다. 시세는 4000을 조금 넘기고 있기 때문에 낙찰가는 적정수준이었다. 선순위 근저당이 1820만원이었고, 전세 2700만원으로 보증금 손실액은 약 850만원정도가 되었다. 다행히 확정일자를 받아놓아서 1850만원 배당은 가능했지만 계약 전에 꼼꼼히 확인을 했다면 당하지 않았을 손실이 안타까운 것이다. 이런경우는 대부분 직거래인 경우가 많고 부동산을 통한 중개였다면 어느 정도의 보상청구는 가능했을 것이다. 근저당과 전세보증금의 합계가 이런 경우처럼 시세를 훌쩍 넘어 버리게 되면, 보증금 보호차원에서 행해지는 전세권 설정, 확정일자와 전입신고라는 보호장치도 아무런 의미가 없게 되는 것이다. 선순위 근저당이 있으면, 아예 세입을 기피하는 경우도 있고, 확정일자와 전입신고, 전세권설정 등 할 수 있는 모든 것을 하는 경우도 있다. 경제적인 측면을 고려하여, 필요한 조치를 취하는 것이 현명한 방법이다.
전세권설정과 확정일자인 전입신고는 전세보증금에 대한 보호차원에서 행해지는 것이다. 어떤 경우 확정일자만으로 가능하고, 어떤 경우엔 꼭 전세권 설정을 해야 하는지 알아보자
우선 시세를 알아야 한다. 전세금 시세가 있을 것이고 매매 시세가 있을 것이다. 그리고 주변 경매낙찰가를 안다면 더 없이 좋을 것이다. 등기부 등본을 보면, 정확하진 않아도 소유주의 재산상태를 대충이나마 짐작할 수 있을 것이다.
전세보증금은 정확하게는 경매를 가정해서 대출금(근저당설정금)과 보증금 합계가 경락예정금액에 미치지 않으면 안전하다 할 수 있는 것이다. 경락시세를 알 수 없는 경우, 시세의 70~80%정도 수준이라면 그런대로 안전성이 높다고 인정할 수 있다.
채권확보 차원에선 전세권 설정과, 확정일자와 전입신고는 후순위 채권에 대항력을 갖는 거의 동등한 법적 효력이 있다. 가장 중요한 것은 선순위 근저당 금액과 보증금 합계가 시세를 넘어서지 말아야 한다는 것이다. 전세권설정만 해 놓으면 안전할 것이라는 생각에 모든걸 검토하지 않고 넘어가는 경우가 있는데, 반드시 시세 검토를 먼저 해야 되는 것이다.
확정일자와 전입신고만으로 가능한 경우엔 전세권 설정이 필요 없다. 확정일자는 비용을 지불할 필요없이 주소이전과 함께 가능하기 때문에 간편하지만, 전세권설정시엔 상당한 비용이 든다.
경제적인 측면을 고려해야 한다.
등기부상 권리관계가 깔끔한 경우, 선순위 대출도 전혀 없고, 압류, 가압류, 가등기등이 전혀 없는 경우, 그리고 주변의 전세수요가 많고(현재 당진의 아파트가 그렇다) 전세만기시에 전세수요가 현 수준을 유지할 수 있다고 예상 될 땐 굳이 전세권설정비용을 지불할 필요가 없다. 선순위 근저당이 시세대비 미약하고 전세금과의 합계에서도 시세 70% 수준을 넘지 않을 때도 대부분은 전세권 설정이 필요치 않다.
아래의 경우엔 전세권 설정을 꼭 해야 한다.
-빌라나 단독주택은 꼭 해야 한다.(전세금은 계약 만료 시 반환 청구가 가능하지만, 보통은 다른 세세입자 맞춰질 때 받을 수 있다,)
-주소를 이전하지 못할 사정이 있는 경우, 여러가지 정황상 주소 변동 가능성이 큰 경우에도 해당된다.
-등기부상 전세금에 영향을 미치기 어려워 보이나 압류, 가압류, 가등기 등이 있는 경우
-그리고 세입자의 개인적 사정으로, 전세 주택을 사업적용도로 이용하거나(놀이방, 공부방처럼), 자금의 유동성 확보 차원에서 행여 모르는 일에 대비할 경우( 전세권 설정이 되어 있을 경우엔 전세권을 담보하여 대출도 가능하다, 하지만 임대인의 생리상 계약기간 중 전세권 설정을 요구하면 잘 안해 주게 된다)
전세권 설정과 확정일자는 후순위에 대한 채권확보 차원에서 동등한 위력이 있지만, 전세금 반환 청구시에 강력한 위력차이가 난다.
전세금을 반환받지 못할 경우 전세권설정등기가 되어 있으면 바로 경매를 진행하여 채권을 확보할 수 있다. 확정일자만 받아 놓은 경우엔 전세금반환 청구 소송의 과정을 거쳐야지 경매를 진행할 수 있기 때문에 시간과 비용이 많이 들게 된다.
경제적인 측면을 고려한 현명한 판단으로 필요한 조치를 취해야 할 것이다.
한가지 주지해야 할 것은 월세의 경우 담보 대출이 많은 경우가 많다. 소액임차인에게